Kể từ năm 2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh có những thay đổi căn bản về ngưỡng chịu thuế và phương pháp tính thuế theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC. Dưới đây là lộ trình hướng dẫn chi tiết:

1. Ngưỡng doanh thu và Công thức tính thuế mới

Điểm mới quan trọng nhất là việc nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế và thay đổi cách tính thuế TNCN từ "trên doanh thu" sang "trên thu nhập" (doanh thu trừ chi phí).

1.1. Đối với doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống

• Cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN.

1.2. Đối với doanh thu trên 500 triệu đồng/năm

Người nộp thuế phải nộp đồng thời hai loại thuế theo công thức sau:

• Thuế Giá trị gia tăng (GTGT):
  • Công thức: Thuế GTGT = (Doanh thu tính thuế - 500 triệu đồng) × 5%
  • (Áp dụng cho doanh thu từ trên 500 triệu đến 3 tỷ đồng. Đối với doanh thu trên 3 tỷ đồng, mức giảm trừ ngưỡng 500 triệu sẽ thực hiện theo hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 68).
• Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN):
  • Công thức: Thuế TNCN = (Doanh thu - Chi phí hợp lý) × Thuế suất
  • Lưu ý: Chi phí hợp lý phải có hóa đơn, chứng từ hợp lệ liên quan trực tiếp đến việc vận hành, sửa chữa tài sản cho thuê.

2. Quy định về Doanh thu và Thời điểm kê khai

2.1. Xác định doanh thu tính thuế

Căn cứ vào điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về doanh thu để xác định thuế TNCN như sau:

“ Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân

...

2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

...

đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bỗ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiển một lần;

...”

• Trường hợp trả tiền từng kỳ: Doanh thu là số tiền bên thuê trả theo từng kỳ (tháng/quý/năm) ghi trên hợp đồng.
• Trường hợp trả tiền trước nhiều năm: Người nộp thuế được lựa chọn:
  • Phân bổ doanh thu cho từng năm tương ứng; hoặc
  • Xác định toàn bộ doanh thu tại thời điểm nhận tiền trả trước.

2.2. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và khai quyết toán thuế như sau:

“Các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và khai quyết toán thuế

...

3. Các loại thuế, khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước khai theo năm, bao gồm:

…

c) Các loại thuế, khoản thu của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán, cá nhân cho thuê tài sản lựa chọn khai thuế theo năm.

4. Các loại thuế, khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước khai theo từng lần phát sinh, bao gồm:

...

h) Các loại thuế, khoản thu của cá nhân cho thuê tài sản, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không có địa điểm kinh doanh cố định và kinh doanh không thường xuyên.

...”

Người nộp thuế có thể lựa chọn kê khai theo từng lần phát sinh hoặc kê khai theo năm:

• Khai theo năm: Chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.
• Khai 02 lần/năm:
  • Lần 1: Chậm nhất ngày 31/07 của năm tính thuế.
  • Lần 2: Chậm nhất ngày 31/01 của năm tiếp theo.
• Tổ chức khai thay/nộp thay: Thực hiện khai và nộp thuế theo kỳ thanh toán tiền thuê tài sản.

3. Thủ tục thông báo tài khoản ngân hàng (Mẫu 01/BK-STK)

Từ năm 2026, mọi cá nhân cho thuê tài sản phải thông báo số tài khoản ngân hàng/ví điện tử cho cơ quan thuế:

• Doanh thu < 500 triệu đồng: Gửi thông báo chậm nhất ngày 20/04/2026.
• Doanh thu > 500 triệu đồng: Gửi kèm Tờ khai thuế đầu tiên của năm 2026.
• Người mới bắt đầu kinh doanh: Gửi kèm Thông báo doanh thu hoặc Tờ khai thuế đầu tiên.

4. Hệ thống mẫu biểu và Hồ sơ kê khai

Để đảm bảo tính hợp lệ, người nộp thuế cần sử dụng đúng các mẫu biểu ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC:

• Cá nhân tự khai: Tờ khai mẫu 01/BĐS.
• Tổ chức khai thay: Tờ khai mẫu 01/TCKT và Phụ lục bảng kê mẫu 02/BKKTBĐS.
• Thay đổi thông tin: Sử dụng mẫu 01/TB-ĐĐKD khi thay đổi địa điểm hoặc tạm ngừng kinh doanh.
• Hoàn thuế: Sử dụng mẫu 01/TKN-CNKD nếu doanh thu thực tế cuối năm dưới 500 triệu nhưng đã lỡ nộp thuế trong năm.

5. Lưu ý quan trọng về Quyền lợi người nộp thuế

Trường hợp bên thuê là tổ chức và hợp đồng quy định tổ chức có trách nhiệm nộp thuế thay, tổ chức phải khấu trừ thuế trước khi chi trả tiền thuê. Tuy nhiên, nếu cá nhân thuê của cá nhân, bên cho thuê phải là người trực tiếp thực hiện nghĩa vụ khai thuế với nhà nước.